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局部升溫 多地土地拍賣再現高溢價
發表于:2018-01-24 23:03 分享至:
       土地市場開年似有局部升溫之勢。近日,杭州、成都、蘇州等熱點城市土地拍賣市場頻現高溢價地塊,溢價率普遍在40%以上,有的甚至高達70%,而中鐵建1月初在蘇州摘得的宅地,更以4.3萬元/平方米的樓板價刷新了當地紀錄,較蘇州去年的最高樓板價高出近五成。有業內人士指出,近期各地出讓土地的要求有所降低,高溢價地塊大多是配建或自持比例要求較低甚至無要求的,再加上開發商拿地訴求依然強烈,多重因素之下,造成高溢價再現。

       部分熱點城市又“熱”了

       1月19日,杭州出讓7宗地塊,起始總價93.56億元,包含3宗涉宅地塊和4宗商業地塊。當天,7宗地塊全部成功出讓,收得土地出讓金共達134.31億元,3宗涉宅地塊溢價率均在50%以上。

       此次,杭州首先拍賣的是杭政儲出[2017]85號地塊,起始總價7.1億元,設置最高限價12.05億元,規劃為住宅用地。最終,南京銀城房地產開發有限公司以12.05億元最高限價+自持比例31%競得,對應樓板價1.9萬元/平方米,溢價率高達70%。

       編號為杭政儲出[2017]88號的宅地,經過一小時85輪競價,龍湖地產以35.81億元競得,樓板價3.1萬元/平方米,溢價率50%。最后一塊成交的宅地是杭政儲出[2017]90號地塊,規劃為商住用地,由華僑城以57.59億元+自持比例28%競得,樓板價1.8萬元/平方米,溢價率也達70%。

       杭州土拍市場的升溫并非個別現象。1月18日上午,成都高新東區1宗5.86萬平方米住宅兼商業地塊開拍,最終被四川(樓盤)省誠卓房地產開發有限公司以總價6.46億元競得,折合樓板價4410元/平方米,溢價率達60%。

       1月18日,在江蘇南通(樓盤)的土拍中,上海(樓盤)合景房地產開發有限公司以總價13.7億元斬獲啟東(樓盤)南苑中學南側1775號地塊,成交樓板價8514元/平方米,溢價率42.7%。

       而1月初,央企中鐵建以9.82億元摘得蘇地2017-WG-47號地塊,更是刷新蘇州土拍單價最高紀錄。該地塊折合樓板價4.3萬元/平方米,溢價率為43.9%,較2017年當地最高樓板價高出近五成。

       地塊出讓要求有所降低

       從量上來看,2017年12月份土地市場受供應大增的帶動,成交量明顯上升,成交價格、溢價率則處于低位,尤其是一二線熱點城市,出讓地塊幾乎都以底價成交。

       克而瑞房地產研究中心的數據顯示,去年12月,全國336城經營性用地成交規模沖擊了年內最高峰,同時達到兩年來最高水平,成交建筑面積33652萬平方米,環比增幅高達58%,同比也有17%的增幅。這主要由于年末地方政府和房企為了各自完成指標,一頭大量推地,一頭加速拿地,且部分較偏遠的三四線城市的土地市場僅有年末進行土地交易,導致全國整體土地成交規模上升。

       但在樓板價和溢價率方面,彼時的一二線城市均在低位徘徊。去年12月,一線城市樓板價為13022元/平方米,同環比分別下滑13%和22%;二線城市成交均價進一步下滑至3568元/平方米。去年12月,全國土地成交平均溢價率為25.1%,一線城市的平均溢價率僅6%,二線城市成交平均溢價率則為18.1%,達到了年度最低水平。

       克而瑞分析師楊科偉認為,今年1月以來多地土拍溢價率走高,與近期地方政府土地出讓要求降低有關。多幅高溢價率地塊較為優質,同時配建或自持要求不高,甚至沒有要求,引來眾多競拍房企,高溢價在所難免。“可以看到,現在能在土拍市場拿地的主要是排名前50的品牌房企,在做大規模的訴求下,房企對土地的渴求一直存在。加上供地的量和質的保證,土地市場必定有所升溫。”
 
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